La mancata cancellazione dell’ipoteca avviene quando un’ipoteca registrata su un immobile non viene correttamente rimossa dal registro delle ipoteche, anche dopo che il debito garantito dall’ipoteca è stato completamente estinto o pagato. La mancata cancellazione dell’ipoteca può causare problemi per il proprietario dell’immobile in quanto potrebbe risultare difficile vendere o ipotecare l’immobile stesso. Capiamo dunque cosa fare in questi casi e se si ha diritto a un risarcimento.
Cancellazione dell’ipoteca: cosa dice la normativa
La normativa che regola la cancellazione dell’ipoteca in Italia è l’articolo 40-bis, secondo comma, del Decreto Legislativo 1º settembre 1993, n. 385, noto come Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia. Secondo tale norma, la banca o l’istituto finanziario che ha concesso il mutuo è obbligato a rilasciare al debitore una quietanza che attesti l’estinzione del mutuo.
La banca è inoltre tenuta a comunicare al Conservatore dei Registri Immobiliari competente, entro 30 giorni dalla data di estinzione del mutuo, l’avvenuta estinzione e la necessità di cancellare l’ipoteca. Sempre secondo la norma, i costi e gli oneri relativi alla comunicazione e alla cancellazione dell’ipoteca sono a carico della banca o dell’istituto finanziario, e non del debitore.
In base a questa normativa, la banca o l’istituto finanziario che ha concesso il mutuo è tenuto a rilasciare una quietanza di estinzione al debitore e a comunicare l’estinzione dell’ipoteca al Conservatore dei Registri Immobiliari entro 30 giorni. È importante sottolineare che i costi associati alla comunicazione e alla cancellazione dell’ipoteca sono a carico della banca o dell’istituto finanziario e non del debitore.
Cosa fare in caso di mancata cancellazione dell’ipoteca?
Se la banca non ha provveduto alla cancellazione dell’ipoteca entro il termine previsto, la prima azione da intraprendere è inviare una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o una PEC, mettendo in mora la banca e richiedendo la cancellazione dell’ipoteca entro un termine specifico.
È necessario includere tutte le informazioni rilevanti, come i dettagli dell’ipoteca, l’estinzione del debito e le prove del pagamento completo. Inoltre, il consiglio è di conservare una copia della lettera inviata, insieme a tutti i documenti comprovanti l’estinzione del debito e le prove del tentativo di contattare la banca.
Se la banca non dovesse rispondere o non adempie entro il termine specificato nella lettera di messa in mora, è opportuno contattare un avvocato specializzato in diritto immobiliare o un notaio, che possano intraprendere azioni legali per far rispettare i tuoi diritti e ottenere la cancellazione dell’ipoteca.
È previsto un risarcimento per la mancata cancellazione dell’ipoteca?
La legge italiana non prevede specifiche sanzioni per il ritardo nell’adempimento delle formalità di cancellazione dell’ipoteca. Tuttavia, se la mancata cancellazione dell’ipoteca causa danni concreti e dimostrabili, è possibile intraprendere azioni per richiedere il risarcimento.
È importante sottolineare che il debitore deve dimostrare l’esistenza di un danno effettivo e dimostrabile causato dalla mancata cancellazione dell’ipoteca. Ad esempio, se la mancata cancellazione impedisce la vendita dell’immobile o l’iscrizione di un’altra ipoteca per garantire un nuovo finanziamento, il debitore potrebbe richiedere il risarcimento dei danni subiti a causa di tale situazione. È sempre consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare o un notaio per valutare la fattibilità di un’azione risarcitoria e per ottenere consulenza legale specifica sulla tua situazione.